Die Entwicklung des polnischen Marktes für modernen Büroraum ist breit gefächert. Warszawa belegt ganz klar eine dominante Position, was die Marktreife angeht, und lässt die anderen größeren Städte weit hinter sich. Seit Mitte der 90er Jahre hat der Warschauer Markt fast einen vollständigen Lebenszyklus durchgemacht und kehrt derzeit wieder zur Wachstumsphase zurück. Der Mangel an modernen Büroräumen zu Beginn der 90er Jahre führte einerseits zu einer Erhöhung der Marktmiete bis zu USD 50/m² und ermutigte andererseits Entwickler dazu, eine große Zahl neuer Projekte zu beginnen. In dieser Situation kam es Anfang des 21. Jahrhunderts zu einem Überangebot an Büroräumen zu Mieten, die über dem Marktdurchschnitt lagen. Die Bereitschaft der Investoren zur Kürzung dieser Mieten war aufgrund des Zwangs, im Budget vorgesehene Geschäftspläne einzuhalten, die häufig die Garantie für den Erhalt externer Finanzierung für die Projekte waren, minimal. Diese Stagnation auf dem Mietmarkt hielt bis 2005 an. Heute kehrt der Markt wieder in einen Zustand zurück, in dem der Leerstand von Büroräumen einen gesunden Marktwettbewerb ermöglicht und Investoren mit den Mieten angemessene Renditen erzielen können.
Mieten
Das Stadtzentrum von Warszawa liegt mit Mieten in erstklassigen Lagen, die sich bei EUR 20-24m² bewegen, immer noch weit vor den anderen polnischen Städten. Außerhalb des Stadtzentrums werden Mieten von EUR 12-16/m² verlangt. Analysten gehen davon aus, dass die Transaktionsmieten im Stadtzentrum sich auf unverändertem Niveau halten werden, begleitet von einem leichten Anstieg der effektiven Mieten (eine erhöhte Nachfrage ermöglicht eine Verminderung der Mieteranreize).
Unter den regionalen Städten werden die höchsten Mieten in Kraków verzeichnet, wo sich die Mieten zwischen EUR 15 und 16/m² für Neubauten und modernisierte Altbauten bewegen. Dies ist häufig darauf zurückzuführen, dass zahlreiche Unternehmen Kraków als Standort für ihre Shared Service Center auswählen. Neben den günstigen Mieten und relativ geringen Arbeitskosten für qualifiziertes Personal sind die günstigen Lage von Kraków und der leichte Zugang zum Flughafen wichtige Faktoren. Die Mieten in den anderen Städten wie Poznañ, Katowice, der Dreistadt (Gdañsk, Gdynia, Sopot) und Wroc³aw bewegen sich im Bereich von EUR 10 bis 15/m².
Leerstände
Im Jahr 2006 nahmen die Leerstände bei Büroräumen weiter zu, jedoch nicht so dramatisch wie in den Vorjahren. Auf dem Warschauer Büromarkt bewegte sich die Höhe der Leerstände 2006 fast auf gleichem Niveau wie Ende der 90 Jahre, kurz vor der dramatischen Wachstumsphase. Im Stadtzentrum lag der Leerstand bei 11,5%, während er sich außerhalb des Zentrums nur auf 5,5% belief. Die relativ hohen Leerstände im Stadtzentrum resultieren vorwiegend aus sehr hohen Mietpreisen und einem vermehrten Angebot in jüngster Zeit (z.B. Rondo 1 und Prosta Office Center). Jedoch wird in den nächsten beiden Jahren mit einer Zunahme der Leerstände außerhalb des Stadtzentrums gerechnet, wo der Großteil der geplanten neuen Büroräumlichkeiten (fast 650.000 m²) in diesem Gebiet entstehen soll.
Sehr geringe Leerstände von weniger als 5% werden auch in Kraków beobachtet. Aufgrund der Tatsache, dass derzeit in der Hauptstadt der Ma³opolska Region nur wenige Bürogebäude errichtet werden und die Mieternachfrage ungebrochen ist, wird damit gerechnet, dass in naher Zukunft die Leerstandsquote sogar noch weiter abnehmen wird.
Diese Entwicklung ist auch in Wroc³aw, zu verzeichnen, wo die Leerstandsquote ebenfalls bei ca. 5% liegt.
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Selected new office space supply
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Anwesen
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Fläche
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Fertigstellung
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Bauträger/Investor
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Warszawa
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Blue Office Two
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14 000
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2008
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Blue City
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Equator Office
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13 300
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2008
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Immoeast/ Karimpol Polska
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Grzybowska Park
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9 800
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2008
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AIG Lincoln
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Headquater of Poczta Polska
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30 700
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2008
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PPUP Poczta Polska
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Horizon Plaza
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35 000
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2008
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Curtis Group
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Jutrzenki Business Park II
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2 700
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2008
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E&L Real Estates
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Lipowy Office Park
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38 400
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2008
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Hochtief Project Development Polska
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Marynarska Business Park
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43 000
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2008
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Ghelamco Poland
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Marynarska Point
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25 000
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2008
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Skanska Property Poland
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N/A
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7 600
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2008
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Canal+
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Nefryt
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15 200
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2008
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Globe Trade Centre
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North Gate (formerly Belveder Centrum)
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28 000
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2008
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GVA Immoconsult Polska
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Okêcie Business Park (Nothus)
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61 000
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2008
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Globe Trade Centre
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Platinium Business Park
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45 000
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2008
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GTC Satellite
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Tulipan House
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18 000
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2008
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Slough Estates Polska
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Adgar Plaza
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25 100
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2009
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Adgar Postêpu
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Al. Jerozolimskie 61/63
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3 100
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2009
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Reinhold Polska
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Atrium City
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18 500
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2009
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Skanska Property Poland
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BTD Office Center
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6 800
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2009
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BTC - Invest
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Mokotów Plaza
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17 000
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2009
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Celtic Asset Management
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Park Postêpu
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34 000
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2009
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Echo Investment
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Poleczki Business Park
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24 000
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2009
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CA Immo International / UBM
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Radwar Business Park
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11 500
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2009
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Radwar
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Rondo
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20 000
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2009
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S+B CEE/Immoeast
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Trinity Park Phase III
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32 000
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2009
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Ghelamco Poland
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Wolf Marsza³kowska
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11 100
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2009
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Wolf Immobilien Polen
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Wroc³aw
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DTC Renoma
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10 000
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2008
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DTC Renoma
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Globis
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14 500
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2008
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Globe Trade Centre
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Karkonoska
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36 000
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2008-2009
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Globe Trade Centre
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Grunwaldzki Center
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23 600
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2008
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Skanska
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Bema Plaza
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22 000
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2008
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Ghelamco
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Kraków
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Edison
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10 300
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2008
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Globe Trade Centre
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Centrum Biurowe Kazimierz
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14 700
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2008
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Globe Trade Centre
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M65 Meduza
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4 000
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2008
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GD&K Group
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Poznañ
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Nowe Garbary
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7 000
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2008
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Regional Polska
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Malta Office Park
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28 100
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2008-2010
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Echo Investment
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Omega
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7 450
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2008
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Ataner
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Szyperska
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17 000
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2009
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Wechta
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Quelle: PricewaterhouseCoopers
Marktentwicklungen
In Verbindung mit der dynamischen Marktentwicklung beobachten wir folgende Trends:
- Das wachsende Interesse an Polen als Standort für Outsourcing-Zentren. Diese Investitionen umfassen nicht nur die Vermietung großer Mengen von Büroflächen (meist auf Wunsch eines bestimmten Kunden geschaffen), sondern bieten auch Beschäftigungsmöglichkeiten und eine Garantie für den Import neuer Organisationstechniken nach Polen.
- Der Bau moderner multifunktionaler Einrichtungen mit Einkaufs- und Freizeitbereichen sowie Hotels und Büros (z.B. Z³ote Tarasy in Warszawa, Manufaktura in £ódŸ, Stary Browar in Poznañ). Zunehmend werden derartige Multifunktionszentren in historischen Industriegebäuden untergebracht, die an die neuen Funktionen angepasst werden. Diese Büros, die technisch auf dem neuesten Stand und andererseits mit interessanter Architektur "ausgeschmückt" sind, bieten zusätzliche Anreize für Mieter.
- Die erhöhte Beliebtheit neuer Formen der Verwendung von Büroflächen zusammen mit der effektiven Nutzung eigener Ressourcen auf Grundlage von Verkäufen mit gleichzeitiger Rückmiete.
