Lagerhäuser

Die gesamte Versorgung mit Lagerhäusern in Polen wird auf 16-17 Mio. m² geschätzt, wobei die Fläche moderner Lagerhäuser nur ca. 15% ausmacht. Die derzeit im Bau befindlichen Lager- und Logistikzentren sind Hochlager (mit einer Höhe von mindestens 8-9 Metern), ausgestattet mit Faseroptik-Telekommunikationssystemen und erstklassigem Brandschutz. Klimaanlagen, die die Temperatur und Feuchtigkeit regeln, werden zum Standard. Die Dominanz der Lagerhäuser in Warszawa gegenüber dem Rest des Landes nimmt ständig ab. Der Anteil Warschaus am Markt ist bereits auf unter 70% zurückgegangen, während er zu Beginn 2004 noch bei ca. 85% lag, davon sind jedoch nur ca. 55% moderne Lager. Die führenden Positionen bei den Regionalzentren nehmen Poznań, Wrocław, das Gebiet Schlesien und das "goldene Dreieck" ein (die Region zwischen Łódź, Piotrków Trybunalski und Stryków). Dies ist größtenteils auf die intensivere Entwicklung dieser Regionalmärkte, ihre strategische Lage und eine relativ gut entwickelte Straßenstruktur im Vergleich zum Rest des Landes zurückzuführen.

Es wird damit gerechnet, das in der nächsten Zukunft die Verbindung der Dreistadt mit den oben genannten Regionen durch den Bau eines neuen DCT-Container-Terminals im Hafen von Gdańsk, mit dem 2005 begonnen wurde, und den Ausbau der A-1-Autobahn von Gdańsk in den Süden des Landes geschaffen wird. Aufgrund des wieder erstarkenden Handels mit dem Osten sind die folgenden Städte für am Bau von Logistikzentren interessierte Entwickler nun deutlich besser positioniert: Białystok, Lublin, Rzeszów, Biała Podlaska, und Suwałki/Ełk.

Die Städte im östlichen Landesteil könnten zur Lagerhausbasis für Russland, Weißrussland und die Ukraine werden, jedoch nur, wenn – was vielleicht paradox klingt – die Ostgrenze Polens über lange Zeit auch die Ostgrenze zur EU bleibt.

Ansonsten werden die Entwickler vermutlich weiter nach Osten ziehen und ihre neuen Einrichtungen dort ansiedeln. Auch Kraków kann von neuen Lagerhausinvestitionen aufgrund des gut entwickelten lokalen Verbrauchermarkts in Verbindung mit mangelnder modernen Lagerflächen, Bydgoszcz/Toruń in Verbindung mit dem Bau der Autobahn A1 und Szczecin aufgrund der Nähe zur deutschen Grenze profitieren.

Der polnische Lagerhausmarkt wird von internationalen Entwicklungsgesellschaften, einschließlich dem Marktführer ProLogos, gefolgt von Lincoln, City Point, Bel Properties und Metropol dominiert, die insgesamt ca. 50% des Marktes unter sich aufteilen. Die restlichen Akteure sind Heitman, Menard Doswell und das Europa Distribution Centre. Die Konkurrenz am Markt ist sehr hoch und wird vermutlich noch zunehmen, da auch Panatonni und die Immo Industry Group Interesse am polnischen Markt bekundet haben.

Die Lagerhausmieten in Polen sind relativ niedrig, selbst im Vergleich zu anderen mittel- und osteuropäischen Ländern. Auf dem Warschauer Markt variieren die Mieten zwischen 3-6 EUR/m². Die Mieten in den regionalen Städten liegen bei EUR 3,0-4,0/m². Die obigen Preise gelten für moderne Lagerräume. Eigentümer alter Lagerhäuser, die nicht an die aktuellen Marktstandards angepasst wurden, erzielen Monatsmieten von maximal EUR 2,5-3,5/m².

Markttrends

• Bestimmte Gebiete in Mittel- und Osteuropa können eine Bedrohung für die Entwicklung des Lagerhausmarktes in Polen darstellen (dies bezieht sich hauptsächlich auf die Gebiete Bern, Ostrau, Prag, Bratislawa und Kosice). Derzeit sind die Mieten in Polen günstig (EUR 1-2/m² niedriger), jedoch leidet Polen unter dem Manko, dass sein Netz aus Autobahnen und Schnellstraßen weniger entwickelt ist.



• Angesichts der wachsenden Erwartungen der Mieter, die mehr oder weniger gewillt sind, ihre Bestände in modernen Logistikzentren unterzubringen, und des wachsenden Zuflusses von Direktinvestitionen, die als einer der Hauptstimulatoren der Aktivität von Entwicklern gelten, kann damit gerechnet werden, dass die Wachstumsdynamik der neuen Lagerflächen in den kommenden Jahren ungebrochen hoch bleibt.



• In den nächsten Jahren wird sich die Karte der Lagerstandorte in Polen ändern. Neben den bereits starken Gebieten Poznań, Wrocław, Oberschlesien und Mittelpolen dürften auch folgende Städte von der Änderung profitieren: die Dreistadt, Bydgoszcz/Toruń und Kraków. Auch Szczecin und die Städte im östlichen Polen haben eine Chance.



• Mit diesem Element des Marktes vertraute Quellen geben an, dass Entwickler derzeit in Polen dabei sind "Grundstücksbanken" anzulegen, indem sie Grundstücke neben vorhandenen oder geplanten Kommunikationswegen in strategischen Regionen in Polen erwerben. Dabei werden sie sicherlich die Entwicklung der Situation auf dem polnischen Lagerhausmarkt genau im Auge behalten. Einige Entwickler werden vermutlich an der traditionellen Entwicklung ihres Angebots auf Grundlage sogenannter "Built-to-suit-Konzepts" festhalten, während die couragierteren spekulativ bauen werden.



• Angesichts der Tatsache, dass eine erhebliche Anzahl der derzeit vorgenommenen oder geplanten Lagerhausinvestitionen typischerweise spekulativ ist, kann damit gerechnet werden, dass die kurzfristigen Zuwächse bei den Leerständen, die 2005 eingetreten sind, immer häufiger werden.